賃貸不動産オーナーが自己管理を行う代わりに管理委託のための不動産管理会設立する場合があります。
個人による不動産管理会社の設立は、所得分散による節税効果が大きい反面、税務署から「実態のない形だけの会社」と疑われやすい側面があります。
否認（節税の無効化）を避けるための下記のことに留意する必要があります。
① 管理料を「相場」に収めること
管理委託なら家賃の５～８％、サブリースなら１０～１５％程度が目安です。個人の所得を減らしたい一心で高額に設定しすぎると、相場を超過する分は経費として認められず、役員への賞与（源泉徴収対象）とみなされるリスクがあります。
② 実態があり、業務遂行していることを立証できるようにすること
契約書の締結は基本中の基本です。加えて、巡回報告書、清掃記録、入居者対応の履歴など「実際に会社が動いている形跡」を具体的に残してください。税務調査では「この会社は何をしているのか？」という実態が厳しく問われます。
③ 親族給与の「労働対価」を実態に応じて支給とすること
配偶者等への給与は、その業務内容と拘束時間に照らして妥当である必要があります。実働がほとんどないのに月数十万円の給与を払うのは、同族会社の行為計算の否認の典型的な対象です。
④ 法的な届出を徹底すること
土地が個人、建物が法人の場合は「土地の無償返還に関する届出書」を必ず提出してください。これを失念すると、法人が権利金の贈与を受けたもの（借地権の認定課税）として多額の税金が発生する恐れがあります。
皆様、いかがでしょうか。疑問点、具体的にどのようになるか等のご質問については、お気軽に当事務所までお問い合わせください。
